Как считается
Сумма кредита — это стоимость недвижимости минус первоначальный взнос. Дальше работает та же аннуитетная формула, что и в обычном кредите: A = S × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), где i — месячная ставка, n — срок в месяцах. Каждый месяц вы платите одинаковую сумму.
Ипотека чувствительна к сроку неочевидным образом: платёж при растяжении срока с 20 до 30 лет снижается слабо, а переплата растёт огромно. При ставке 21% платёж за 4,8 млн ₽ на 20 лет — 85 327 ₽, на 30 лет — 84 164 ₽: разница чуть больше тысячи, а переплаты — почти на 9,8 млн ₽ больше.
Строка «комфортный доход» — ориентир банков и финансовых консультантов: платёж по всем кредитам не должен превышать 40% дохода семьи, иначе высок риск отказа и закредитованности.
Калькулятор считает рыночную ипотеку без страховок и комиссий. Льготные программы (семейная 6%, IT 6%, дальневосточная 2%) считаются той же формулой — просто подставьте льготную ставку.
Примеры расчёта
- Квартира 6 млн ₽, взнос 1,2 млн ₽ (20%), ставка 21%, срок 20 лет: кредит 4,8 млн ₽, платёж 85 327 ₽/мес, переплата 15,7 млн ₽.
- Та же квартира по семейной ипотеке 6%: платёж 34 388 ₽/мес, переплата 3,45 млн ₽ — в 4,5 раза меньше.
Вопросы и ответы
- Какой первоначальный взнос нужен?
- Минимум по большинству программ — 20% (по льготным от 20%, изредка рынок предлагает 15%). Чем больше взнос, тем ниже платёж, переплата и вероятность отказа.
- Что выгоднее — гасить досрочно или класть на вклад?
- Сравните ставки: если ставка по ипотеке выше ставки вклада (после налога) — выгоднее гасить досрочно с сокращением срока. Для льготной ипотеки под 6% при вкладах под 15% — наоборот, выгоднее копить на вкладе.
- Входят ли страховки в расчёт?
- Нет. Страхование залога обязательно (≈0,2–0,4% от остатка в год), жизни — добровольно, но без него банк обычно повышает ставку на 1 п.п. Добавьте это к платежу при планировании бюджета.
- Аннуитетные или дифференцированные платежи в ипотеке?
- Почти все российские банки выдают ипотеку только с аннуитетными платежами. Сравнить схемы можно в нашем кредитном калькуляторе.